Ostatni tegoroczny wpis jest wróżeniem z fusów, w którym pozwolimy sobie na małe przewidywanie przyszłości. Jak się zmieni obrót nieruchomości? Jakie są trendy? Czego początki widać już dzisiaj? Oczywiście, prosimy traktować ten wpis nie jak wyrocznię, a raczej jak pewną predykcję na podstawie obecnych uwarunkowań i … dozy wyobraźni :)

Kataster 3d

Rozwój szczególnie dużych miast jest mocno ograniczony ze względu na brak wolnej przestrzeni. A kiedy w układzie płaskim brakuje gruntów, zaczynamy wykorzystywać przestrzeń w trzecim wymiarze. Dziś rzadko spotykane jest aby na jednej działce były dwa lub więcej niezależnych obiektów. Najczęściej spotykamy się z tym przy obiektach liniowych – krzyżowanie się dróg jezdnych, kolejowych, sieci uzbrojenia terenu. Reguluje się to najczęściej prawem służebności, bądź innymi zapisami prawnymi. Natomiast sytuacje te ze względu na rozwój technologii i możliwości, które mamy będą coraz bardziej skomplikowane. Droga pod budynkiem czy budynki umieszczone pionowo nad sobą – to już nie science-fiction, a powoli optymalny sposób na wykorzystanie potencjału nieruchomości. I o ile to nie jest problem technologiczny, o tyle od strony prawnej jest to znaczna komplikacja.

Dlatego od dłuższego czasu mówi się o wprowadzeniu katastru 3D lub inaczej nazywanego – prawem warstwowym. Działki gruntu byłyby wówczas figurami przestrzennymi, umiejscowionymi pomiędzy punktami opartymi na współrzędnych płaskich i wysokościowych. W ten sposób droga pod budynkiem mogłaby być odrębnym prawem własności od budynku, który usadowiony jest nad nim. Na osobnej „działce” mogłyby iść też przewody wysokiego napięcia na danej wysokości. I o ile na terenach niezurbanizowanych ciężko wyobrazić sobie takie rozwiązanie, tak w dużych miastach to raczej kwestia lat, kiedy sytuacja zmusi ustawodawcę do takich rozwiązań.

Integracja systemów informacji przestrzennych

Powszechny dostęp do informacji oraz coraz większa komputeryzacja wchodzi coraz bardziej w nasze codzienne życie. Nie inaczej dzieje się w branży nieruchomości. Geoportale są z miesiąca na miesiąc bardziej obfite w informacje, co wpływa na większą przejrzystość danych dotyczących nieruchomości. W przyszłości wraz z dostępnością prawdopodobnie rozwinie się także integracja systemów, w taki sposób aby tworzyły one jeden wspólny, który będzie podstawą do pozyskiwania wiedzy na temat danej nieruchomości.

Akty notarialne online

Być może dziś nie wyobrażamy sobie czynności notarialnych online, ale to chyba nie jest tak technologicznie odległe, aby nie można byłoby myśleć o przeniesieniu tych spotkań do rzeczywistości wirtualnej. Oczywiście, cały proces musi być odpowiednio zabezpieczony, a sami notariusze gotowi na taką pracę. Być może pojawienie się systemów teleinformatycznych w zakresie obrotu nieruchomościami zdegraduje rolę notariuszy, do roli najpierw weryfikatora, potem do obserwatora, a potem być może w ogóle wyrzuci na margines, kiedy ich praca będzie wykonywana przez stworzony, urzędowy system.

Popularyzacja form opartych na wirtualnej rzeczywistości

Oczywistym jest też, że pewne czynności pośredników z czasem będą ulegać coraz większej marginalizacji. Pojęcie e-sprzedaży, czy e-pośrednictwa to już powoli nie ciekawostka, a realna przyszłość tej branży. Coraz większe znaczenie w promocji zaczynają mieć formy graficzne i video. Ogłoszenia pisemne, tym bardziej w formie papierowej odchodzą do lamusa. Dziś coraz częściej decydujemy się na zakupy nieruchomości, które widzimy na zdjęciach i projektach, a w rzeczywistości jedynie potwierdzamy nasz wstępny pogląd. Dlatego formy takie jak spacery online, ujęcia z drona czy filmy z nieruchomości cieszą się sporym zainteresowaniem i ten trend będzie tylko wzrostowy.

Wykorzystanie AI w wycenie nieruchomości

Bardzo ciekawa jest przyszłość zawodów analitycznych w przyszłości, a szczególnie patrząc na nasze nieruchomościowe podwórko – rzeczoznawcy majątkowego. Jego praca polega na analizie zebranych danych i określeniu na tej podstawie wartości danej nieruchomości. Co jeśli ktoś będzie mógł zebrać więcej danych i bardziej obiektywnie stwierdzić, co bardziej wymiernie wpływa na wartość nieruchomości? Rozwój sztucznej inteligencji to krok w kierunku szybkiej i łatwo dostępnej wyceny nieruchomości.
Zmiana innych uwarunkowań prawnych
Prawo musi się dostosowywać się do istniejących okoliczności. Zatem logiczne jest, że z czasem będzie się tez zmieniać ustawodawstwo. Coraz większa komputeryzacja, przeniesienie znacznej części biurokracji do sieci, zmiany związane z coraz większą dostępnością do informacji. Najważniejsze w tym aspekcie jest to, aby ustawodawcy „ogarniali” rzeczywistość i nie stawali na drodze rozwojowi.
Wykończenie coraz mniej ważne
Coraz łatwiejsze jest też wykańczanie mieszkań. Sporą część prac konserwacyjnych czy nawet małych remontów jesteśmy w stanie zrobić sami, nie mając doświadczenia w tego typu pracach. Sklepy budowlane są pełne przeróżnych materiałów co przekłada się na to, że każdy chce nadać swojej nieruchomości unikalny, dopasowany do własnych preferencji sznyt. I będzie to miało przełożenie na rynku nieruchomości, gdzie aspekt wykończenia będzie odgrywał coraz mniejszą rolę, skoro i tak każdy chce wykończyć wnętrze po swojemu. A ta zależność będzie wpływała na to, że różnica pomiędzy nieruchomością wykończoną, a niewykończoną będzie stopniowo malała.

Grunt coraz istotniejszy i cenniejszy

Coraz większy poziom urbanizacji gruntów wpływa na to że coraz mniej gruntów potencjalnie może nadawać się na zabudowę. Szczególnie widać to w dużych miastach, gdzie po prostu brakuje miejsc do realizacji inwestycji mieszkaniowych czy innych. O ile nie będzie jakiś wielkich zmian prawnych dotyczących możliwości zabudowy gruntów, to coraz mniejsza ich dostępność będzie wpływała na wzrost cen za działki budowlane w długim okresie czasu. Często nie są wyburzane obiekty, które są w fatalnym stanie, ale również te których stan jest dobry, ale przeszkadzają w realizacji nowej zabudowy. Proces ten będzie coraz bardziej zauważalny, a co jest wskazówką, że to grunt i jego lokalizacja będą coraz cenniejsze.

Oczywiście to tylko pewnego rodzaju prognozy o mniejszym lub większym poziomie sprawdzalności. Ciężko konkretnie przewidzieć przyszłość, szczególnie gdy codzienna rzeczywistość zmienia się tak szybko. Różne czynniki społeczne, prawne czy ekonomiczne mogą znacznie zmienić obecny przewidywany przebieg zdarzeń. Nie mniej jednego możemy być pewni. Rynek nieruchomości zmieniał się, zmienia się i ciągle będzie się zmieniać.
O przyszłości w obrocie nieruchomościami, mówiliśmy m.in. w tym odcinku „Sto pytań, do… ”: https://www.youtube.com/watch?v=vfDT15uCkW4