Podwyżki w ostatnim czasie dotyczą wszystkich finansowych aspektów naszego życia. Wszystko drożeje, więc ciężko aby koszty utrzymania naszych nieruchomości również nie były większe. Generalnie kwestią optymalizacji zaliczek czynszowych zajmują się administratorzy naszych wspólnot, którzy na podstawie swojej wiedzy i wyliczeń proponują różne rozwiązania, tak aby zbilansować potrzeby i wydatki. Co jednak można zrobić, aby te koszty poszły w dół?

Sprawdzenie wysokości zaliczek

Prawie wszystkie zaliczki, które są pobierane co miesiąc na rzecz wspólnoty mieszkaniowej mają swoje uzasadnienie w tzw. planie gospodarczym, uchwalanym na początku każdego roku kalendarzowego. Wynikają one z kosztów z poprzednich okresów rozliczeniowych, które mogą być powiększone jeśli zachodzą takie okoliczności (np. jeśli za prąd wspólnota zapłaciła w poprzednim roku 10 tyś. zł, a jest podwyżka prądu o 10% to administrator powinien założyć na ten rok 11 tyś. zł).
Mogą się zdarzyć sytuacje, w których branie poprzednio rocznych zużyć może być błędne, szczególnie przy sytuacjach mogących znacznie wpływać na powstałe wartości. Wówczas założone ilości są zawyżone i należy to odpowiednio skorygować. Możliwe też są zawyżone zaliczki na wodę, szczególnie jeśli zmniejsza się liczba domowników. Każdą tego typu zmianę należy zgłaszać zarządcy, nawet jeżeli stawki za wywóz śmieci czy wody nie są zależne od liczby domowników, tak aby nie „przedobrzył” przy założeniach. Nie ma sensu generować wielkich zwrotów przy rozliczeniach.

Dostosowanie mocy grzewczej do budynku

Jeśli nasz budynek jest podłączony do miejskiej sieci ciepłowniczej, ważne jest odpowiednie dopasowanie mocy grzewczej do budynku. Na wysokość rachunków za ogrzewanie oprócz ilości zużytych dżuli energii cieplnej, wpływają również koszty doprowadzenia mocy grzewczej. Im ona mniejsza, tym mniejsze tzw. koszty stałe, co wpływa na wysokość naszych rachunków. Administrator patrząc na wyniki zużyć winien dopasować tą moc, tak aby zachować balans pomiędzy dogrzaniem budynku a kosztami wynikającymi z tego tytułu.

Inwestycje

Zdecydowana większość chce mniej wydawać, nie mniej jest problem z tym, aby wspólnoty decydowały o inwestycjach, które w mniejszej lub większej perspektywie mogłyby przynosić oszczędności i zwracać w ten sposób poniesione koszty. Takim flagowym przykładem są termomodernizacje. Nie trzeba przekonywać ludzi, że to słuszna inwestycja, zdecydowanie jednak gorzej jest przekonać mieszkańców do włożenia swoich środków w realizację tych prac. Czasem trzeba włożyć trochę pieniędzy, żeby mieć co wyciągać. Oczywiście – należy inwestować z głową i kalkulatorem w ręku.

Osiąganie przychodów

A co jeśli nasza nieruchomość znajduje się w ciekawszej części miasta z dobrą ekspozycją i lokalizacją? Wówczas możliwe jest zamontowanie reklamy czy wynajem części gruntu na cele inne niż mieszkalne. W coraz większej ilości miejscowości (w tym Gdańsku czy Gdyni) weszła w życie uchwała krajobrazowa, mocno ograniczająca możliwości sytuowania reklam, natomiast pozostają inne metody „zarabiania” np. na gruncie. Przykładem może być posadowienie automatów paczkowych czy innych dzierżaw. Oczywiście – to też pewne uciążliwości, ale potencjalnie takie możliwości są.

Natomiast co do uchwały krajobrazowej, czasem widzimy remonty elewacji przy których rusztowania są zasłonięte „banerami reklamowymi” (co jest legalne w trakcie ich prowadzenia). Dzieje się tak przy nieruchomościach o doskonałej lokalizacji, a często dla tych wspólnot warunki finansowe tych prac są bardzo korzystne, gdyż są współfinansowane przez … tych reklamodawców. Oczywiście, to pewna „przypadkowa” koincydencja faktów, natomiast ten przykład pokazuje, że zawsze można poszukać pewnych rozwiązań, nawet jeśli legislacyjnie są stawiane pewne przeszkody.

Mądra polityka remontowa – z wyprzedzeniem
Polskie przysłowie brzmi, że lepiej zapobiegać niż leczyć. To dotyczy nie tylko naszego zdrowia, ale także naszych nieruchomości. Znaczną większość awarii można przewidzieć. Nic nie jest wieczne, a określone elementy mają wyznaczone trwałości. Zatem optymalnym rozwiązaniem jest antycypacja tego co należy zrobić i wówczas większość problemów nie będzie miała miejsca. A problemy zwykle wiążą się z większymi wydatkami. Znacznie taniej jest zebrać pieniądze na serwisowanie i wymianę, niż wziąć kredyt na szybką i niezbędną naprawę, który trzeba spłacać z odsetkami. Przewidywanie przyszłości i konsekwencja pozwoli zaoszczędzić sporo pieniędzy, szczególnie dzisiaj przy drogich kosztach kredytowania.

Zmiana administratora

Innym sposobem, nieco drastycznym jest zmiana administratora. Nie warto się jednak skupiać na ewentualnych oszczędnościach związanych z jego zmianą (niższe stawki), bo często wiąże się to z mniejszym zakresem obowiązków. Co innego, gdy dany administrator nie radzi sobie z nieruchomością lub nie przykłada się do swojej pracy. Wówczas oszczędności będą wynikały niekoniecznie ze zmiany stawki, a ze zmiany struktury planu gospodarczego. Nie mniej, warto dać administratorowi trochę czasu i wskazywać co jest do poprawy. Ciągłe zmiany nie sprzyjają odpowiedniemu utrzymaniu, gdyż potrzeba czasu aby poznać mieszkańców i ich potrzeby.

Nie ma magicznych porad, które obniżą koszty czynszów w mieszkaniach. Wszystkie oszczędności mają jednak wspólny mianownik – mądrość i umiejętność przewidywania. To powinno cechować zarówno administratorów, jak i mieszkańców, którzy tworzą wspólnoty. Warto posłuchać,
szczególnie profesjonalistów i osób z branży. Ich wiedza i doświadczenie pozwoli na efektywne wykorzystanie posiadanych zasobów.

O wspólnotach mieszkaniowych mówiliśmy m.in. w tym odcinku „Sto pytań, do …”: