Inwestowanie w nieruchomości w prostym ujęciu to rzecz bardzo prosta. Mamy nieruchomość, na której możemy zarabiać aktywnie (poprzez np. jej najem) i pasywnie (m.in. ze względu na jej wzrost wartości). Tylko który lokal, dom czy działkę wybrać? Wiadomo że jedna przyniesie mniej zysku (lub nawet straty), a druga będzie bardziej rentowna. Pomagają w tym różnego rodzaju wskaźniki inwestycyjne, z których najpopularniejsze omówimy poniżej.
Należy rozpocząć od tego, że niżej podane wskaźniki są tak właściwie obliczane do każdej inwestycji, nie tylko związanej z branżą nieruchomości. W tym przypadku kapitał to wartość nieruchomości z której uzyskujemy określony dochód. W miejsce lokalu czy działki, można włożyć dowolny inny instrument finansowy i on również może być przedmiotem inwestycji.

ROI

Return of investment, a po polsku po prostu – zwrot z inwestycji. Wzór i sama metodyka jest bardzo prosta, bo ten współczynnik to iloraz zysku i wartości nakładu. Zatem w prostym przykładzie związanym z branżą nieruchomości, to wynik dzielenia dochodu z najmu (przychodu pomniejszonego o koszty – podatki czy inne opłaty) przez wartość nieruchomości (czyli to ile w nią włożyliśmy).

Załóżmy, że kupiliśmy nieruchomość za 500 000 zł. Na rynku można ją wynająć za 3000 zł miesięcznie + opłaty eksploatacyjne. Naszym kosztem jest ryczałt od przychodu (8,5% od 3000 zł) i podatek od nieruchomości (załóżmy 150 zł). Aby nie komplikować przykładu nie będę wliczał innych kosztów (np. zużycia technicznego – co jakiś czas trzeba lokal odmalować, naprawić czy wymienić sprzęt oraz meble). Zatem nasz dochód to: 3000 zł * 12 – (3000 zł * 8,5% * 12 + 150 zł) = 36 000 zł – 3210 zł = 32 790 zł. ROI to iloraz tego dochodu i wartości, czyli: 32790 zł / 500000 zł, co w zaokrągleniu daje 0,065 czyli ok. 6,5 %. Zasadniczo – im wyższe ROI, tym lepiej.

Jest to ciekawe narzędzie do porównywania konkretnych przykładów, natomiast im bardziej wgłębimy się w jego wyniki to tym więcej przykładów możemy sobie zadawać. Takim pierwszym podstawowym niech będzie to czy wynik który wyszedł jest dobry – czy też nie. Bo czy 6,5% to zły ROI? I tu odpowiedź nie jest już tak prosta.

Dla kontrastu dajmy inny przykład – niech te 500 000 zł, za które kupiliśmy nieruchomość, włóżmy na lokatę oprocentowaną na 8,5 % w skali roku. Brzmi trochę jak Amber Gold, ale to tylko przykład 

Zatem na tej lokacie zarobimy dokładnie: 500 000 zł * 8,5 %, pomniejszony o podatek Belki (19%). Policzmy – 500 000 zł * 8,5 % * (100% - 19%) = 42 500 zł * 0,81 = 34 425 zł. To jest dochód, który aby otrzymać ROI podzielimy przez kapitał – 500 000 zł. Wynik może wydawać się zaskakujący, ale wynosi w zaokrągleniu 6,89%, czyli większy od tego wygenerowanego w przypadku inwestycji w najem. Powstaje zatem pytanie – czy to rzeczywiście tak jest?

Odpowiedź jest trudna i prosta jednocześnie – to zależy. Pierwszy aspekt, który należy poruszyć, to ten że ROI jest tak wiarygodny, ile daliśmy mu zmiennych warunkujących tą inwestycję. Nie ujęliśmy tutaj przychodu pasywnego z samego wzrostu nieruchomości czy też założyliśmy jedną z form (niekoniecznie najkorzystniejszą) najmu. Może w innej konfiguracji dałoby radę wyciągnąć więcej?

ROI jest zatem w podstawowej funkcji bardzo „upośledzonym” wskaźnikiem, natomiast nieźle sprawdza się przy porównaniu podobnych inwestycji. Wówczas ogranicza się zakres potencjalnego błędu przy wyliczeniach. Często na rynku można znaleźć, jakie poziomy ROI są opłacalne, dla danego sektora.

ROE

Return of equity, czyli zwrot z kapitału własnego, to wskaźnik bardzo podobny w działaniu do ROI, natomiast oparty na innej sytuacji. Oczywiście, może ona dotyczyć nie tylko branży nieruchomości, ale podany przykład będzie właśnie na niej oparty.

Załóżmy, że chcemy zainwestować w zakup mieszkania, załóżmy za 500 000 zł, natomiast nie mamy takiej kasy. Wędrujemy zatem do banku, który chętnie dołoży nam to co brakuje, nie mniej będzie chciał za to comiesięcznej daniny zwanej popularnie ratą kredytu. Załóżmy zatem że mamy wkład własny 100 000 zł, a wyliczona rata kredytu wynosi 2000 zł (wiadomo - przy dzisiejszych stopach to zbytni optymizm lub długotrwałe zobowiązanie). Niezmienny jest potencjalny dochód na poziomie 3000 zł miesięcznie, podatki: ryczałt (8,5%) i ten od nieruchomości (150 zł).

Okej, zatem czas na określenie wzoru na ROE, a jest on niczym innym niż iloraz wypracowanego zysku (po kosztach) przez wniesiony kapitał. W powyższym przypadku, zysk to 3000 zł pomniejszony o podatki i ratę kredytu, a kapitał to wkład własny. Zatem ROE, będzie wynosiło: (3000 zł * 12 – 3000 * 12 * 8,5 % – 150 zł – 2000 zł * 12) / 100000 zł = (36000 zł – 3060 zł – 150 zł – 24000 zł) / 100000 zł = 8790 zł / 100 000 zł = 8,79 %. Hipotetycznie, na podstawie podanych danych (abstrahując od ich realności), możemy dojść do wniosku, że korzystniej byłoby zaciągnąć kredyt, niż w całości realizując inwestycję.

NPV, IRR

Net present value, czyli zaktualizowana wartość netto oraz Internal rate of return – wewnętrzna stopa zwrotu to pojęcia które są ze sobą powiązane, dlatego też często podaje się je razem. Wskaźnik NPV to różnica pomiędzy przychodami, czyli inaczej przepływami pieniężnymi (zdyskontowanymi), a wkładem do inwestycji. IRR to wysokość stopy gdy NPV jest równe zero. Relacja pomiędzy tymi wartościami determinuje, czy inwestycja jest opłacalna czy też nie.

I okej, brzmi to dość matematycznie i skomplikowanie, natomiast warto zaznaczyć tym jest to dyskontowanie. Jest to mówiąc bardzo kolokwialnie odwrotność oprocentowania prostego, czyli zabieg pozwalający na określenie ile dziś wynosi przyszła określona wartość. NPV jest sumą takich wartości pomniejszą o nakłady początkowe.

Po co zatem wyznaczać NPV? Przede wszystkim po to żeby obliczyć, czy inwestycja jest w ogóle opłacalna. Jeśli suma (zdyskontowanych) dochodów będzie większa niż to co włożyliśmy, to wyjdziemy na plus. W bardzo prostym przykładzie – jeśli zarabiamy rocznie 50 000 zł na czysto, a włożyliśmy 500 000 zł, to zakładając dziesięcioletni czas inwestowania wyjdziemy na zero.

Oczywiście podana sytuacja jest nierealna, bo zakładam że stopa dyskonta wynosi zero, a wiemy, że pieniądze z czasem stają się coraz mniej warte. 10 lat temu chleb kosztował 1 zł, dzisiaj – kosztuje pewnie kilkakrotność tej kwoty. W związku z tym bardzo ważnym zadaniem określenie stopy dyskonta. W ten sposób dochodzimy do określenia IRR, które tak jak wcześniej wspominaliśmy, jest wewnętrzną stopa zwrotu, czyli najczęściej taką stopą która jest granicą rentowności inwestycji.

Oczywiście są również inne miary inne bardziej popularne wskaźniki takie jak chociażby okres zwrotu (banalny przelicznik liczący ile czasu, trzeba żeby inwestycja się nam zwróciła), jak również bardziej zaawansowane narzędzia takie jak MNPV czy MIRR (takie wersje „pro” NPV i IRR). Natomiast ważniejsze od samych liczb czy wartości jest też odpowiednie dobranie przedmiotu inwestycyjnego, które może generować odpowiednie zyski. W przypadku złego wyboru to żadna, nawet najbardziej kreatywna matematyka nie pozwoli na odpowiednim zarabianiu z inwestycji.
O wskaźnikach w budownictwie mówiliśmy m.in. w tym odcinku „Sto pytań do…”: https://www.youtube.com/watch?v=k1y3R2QdPsE