Czas na omówienie jednego z najbardziej kontrowersyjnych i trudnych tematów związanych z nabywaniem (bądź też utratą) prawa własności. Zasiedzenie, bo o nim mowa, jest tematem skomplikowanym o wielu interpretacjach, a sam czas tego postępowania zwykle ciągnie się latami. Może być zarówno na nieruchomościach, jak i ruchomościach.

Podstawy prawne

Aby znaleźć założenia związane z interpretacją tego pojęcia należy sięgnąć do Kodeksu cywilnego. Temat został poruszony w dziale II rozdziale II, a art. 172 ma następujące brzmienie:

„Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). (…) Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”

Powyższy zapis bardzo ogólnie definiuje omawiane hasło, prowadząc do innego – posiadacza samoistnego, zaznaczając ciągłość procesu oraz rozpatrując dwa konkretne przypadki zasiedzenia, tj. w złej i dobrej wierze.

Dobra i zła wiara

Najkrócej to omawiając, zła wiara to taka, iż wiemy że nie mamy tytułu prawnego, a jednak zachowujemy się jak „właściciel”, a dobra zaś to taka w której myśleliśmy że go mamy, natomiast w wyniku jakiś komplikacji okazało się, że tak nie jest. Najczęściej jednak w praktyce mamy do czynienia z złą wiarą, bo mówiąc kolokwialnie, ciężko się na dłuższą metę nie zorientować (czy to my czy prawowity właściciel), że sytuacja faktyczna i prawna się różni.

Posiadacz samoistny, a posiadacz zależny

Wróćmy jednak do definicji, która jest wyjątkowo ważna w odpowiedniej interpretacji kwestii zasiedzenia, tj. posiadacza samoistnego. Tu pomocny jest art. 336 Kodeksu cywilnego, który określa kim on jest: „(…) Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).”

Zatem artykuł ten oprócz określenia posiadacza samoistnego, jako przeciwwagę daje definicję posiadacza zależnego. Upraszczając definicje, jeśli nie mamy tytułu prawnego, a robimy wszystko jak prawowity właściciel, czyli np. płacimy podatki, dzierżawimy, zamieszkujemy, przeprowadzamy prace remontowe, wyrażamy jakieś zgody na prace itd., to mamy przesłanki (nie pewność) do spełniania definicji posiadacza samoistnego. Jeśli jednak chociaż częściowo lub przez chwilę wykazujemy to że nie mamy prawidłowego tytułu prawnego to wtedy szanse na zasiedzenie są właściwie zerowe.

Stwierdzenie zasiedzenia w praktyce

Aby podejść do tematu zasiedzenia, należy mieć mocny materiał dowodowy, który będzie podstawą do określenia nas jako posiadacz samoistny przez cały okres trwania tego zasiedzenia. W związku z tym że to posiadacz musi wykazać że nim jest, a właściciel może odpierać te zarzuty, to postępowania te są bardzo trudne. Należy też pamiętać, że prawny właściciel może obciążyć za bezumowne korzystanie z nieruchomości i zapewne w odpowiedzi na taki wniosek to zrobi. Przegrana sprawa zasiedzenia, może nas zatem nie tylko kosztować w zakresie opłat sądowych, ale również z powodu bezumownego zajęcia.

W rzeczywistości sprawy te są rzadsze niż się większości wydaje. Procedowanie spraw w sądach trwa bardzo długo czasu, zatrudnienie prawnika to koszty, a sama wygrana może być mocno niepewna. Zatem spore ryzyko, a koszty – często nieodpowiadające potencjalnym zyskom. Jedną z chyba najpopularniejszych spraw tego rodzaju są zasiedzenia z tytułu zajęcia pod sieci przesyłowe. Podmioty zarządzające nimi zwykle posiadają dokumentację pozwalające im na uzyskanie tytułu (nawet w złej wierze) w ramach takiego postępowania, więc często przekonują właścicieli do podpisania stosownej umowy służebności, która finalnie rozwiąże ten temat, zarówno dla gestora jak i właściciela.

W związku z szerokim rozwojem i dostępem do różnego rodzaju dokumentacji i geoinformacji (w tym ortofotomap, decyzji administracyjnych czy katastru), ewentualne udowodnienia zasiedzenia mogą być potencjalnie prostsze. Jednak z drugiej strony, zdecydowanie mniej jest takich zajęć, chociażby na większą kontrolę procesu inwestycyjnego. Pojęcie te zatem z czasem może być coraz większą ciekawostką niż faktycznym sposobem regulacji stanów prawnych.

O zasiedzeniu, ale nie tylko mówiliśmy m.in. w tym odcinku „Sto pytań do …”: