Na naszych łamach mówiliśmy już kilkakrotnie, że nie ma konieczności być właścicielem gruntu, żeby móc na nim realizować inwestycje budowlane. Takim flagowym przykładem niech będzie przebieg jakiejkolwiek obiektu liniowego, np. linii wysokiego napięcia, która potrafi przechodzić przez różne posesje, niekoniecznie publiczne czy gminne.

Jaki dokument jest wymagany żeby rozpocząć prace budowlane?

Załącznikiem do wniosku o wydanie decyzji pozwolenie na budowę czy zgłoszenia prac budowlanych jest oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. To właśnie tam inwestor oświadcza, że je posiada. Nie musi przedstawiać żadnego konkretnego dokumentu, a samo oświadczenie składa pod rygorem odpowiedzialności karnej (art. 233 KK). Stwierdzenie zatem, że ma inwestor ma prawo do budowy bez posiadania stosownego tytułu może skończyć się w najgorszym przypadku karą więzienia do lat 3.

Definicja prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane

Samo prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest zdefiniowane w ustawie Prawo budowlane, które stwierdza, że to „tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych”. Oczywiste, wydają się stwierdzenia że takie prawo do działki ma właściciel, użytkownik wieczysty. Jak jednak interpretować inne tytuły do nieruchomości wymienione w ww. fragmencie ustawy?

Zarząd oraz ograniczone prawa rzeczowe, do których zaliczamy: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę to tytuły wynikające z jakiś aktów notarialnych, umów czy decyzji administracyjnych lub sądowych. Ciekawy jednakże jest tytuł „stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych”. Oznacza on, że inwestor może dostać tytuł od innego posiadacza prawa do dysponowania nieruchomością, np. od właściciela, zarządcy czy użytkownika.

Rozpoczęcie budowy przed zakupem działki

Dzięki temu istnieje pewna możliwość do realizowania np. budowy domu jeszcze przed zakupem działki. Oczywiście, w standardowej sytuacji takie rozwiązanie będzie pewnie pozbawione sensu, tak jest to pewny ciekawy wytrych w momencie, gdy dogadane strony obrotu nie będą mogły sfinalizować transakcji z jakiegoś niezależnego od nich powodu, który będzie blokował „deal” przez dłuższy czas.

Przekazanie prawa do dysponowania nieruchomością musi być odpowiednio zabezpieczone

Idealnym przykładem, może być sytuacja w której dogadane strony (co do wszystkich warunków) muszą poczekać na uniknięcie jakiejś opłaty (np. planistycznej czy związanej z podatkami) rok lub dłuższy czas. Można wtedy teoretycznie dogadać się, że strona kupująca rozpocznie już pozyskiwanie dokumentów do budowy lub nawet ją rozpocznie, a w międzyczasie – dokończy się temat umowy końcowej.

Rozwiązanie ma to dużo plusów, ale nie małą liczbę minusów. Pozytywne jest to, że inwestor nie traci czasu, a sprzedający klienta, którego może być ciężko znaleźć. Warunkiem tego typu operacji jest spisanie bardzo konkretnej umowy zawierającej nie tylko zapisy dotyczące tego, co inwestor może, ale również doprecyzowanie kwestii związanych z „czarnym scenariuszem”, tj. wycofaniem się którejś ze stron, kwestiami uregulowania nakładów na gruncie czy strat za poczynione inwestycje przez inwestora. Niezłym rozwiązaniem może być umowa najmu, która zawiera zarówno tytuł do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jak również wyżej opisane kwestie związane z komplikacjami w realizacji pierwotnego założenia.

Niemniej ww. konstrukcja jest pewnym rozwiązaniem na trudne transakcje, często nietypowych nieruchomości. Zaleca się, aby jeśli sytuacja tego nie wymaga – nie komplikować transakcji, gdyż im mniej jest w niej potencjalnych „punktów zapalnych” tym mniej jest ryzyka związanego z jej doprowadzeniem do pozytywnego końca. Natomiast i tak każdy, kto wykonuje prace budowlane prędzej czy później spotka się z definicją prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w praktyce.

O tym temacie mówiliśmy, m.in. w naszym cyklu „Sto pytań, do...”: