Hipoteki z dnia na dzień stają się coraz powszechniejsze w naszym finansowo-nieruchomościowym świecie. Ich powszechność przy udzielaniu kredytu, większa znajomość tego ograniczonego prawa rzeczowego powoduje, że już mało kto obawia się zakupu nieruchomości z takim prawem na rzecz banku. Jednak czy zawsze hipoteki są tak oczywistym i łatwym do spłaty obciążeniem? Jakie są rodzaje hipotek i czym się od siebie różnią. Spróbujmy to przybliżyć.
Rodzaje hipotek
Patrząc na to w jaki sposób powstają hipoteki można je podzielić na dwie, a tak właściwie trzy główne kategorie:
- hipoteka umowna
- hipoteka przymusowa
- hipoteka ustawowa (z mocy prawa).
Hipoteka umowna
Pierwsza z nich jest najbardziej popularna i jej najbardziej popularnym przykładem jest hipoteka wynikająca z umowy kredytowej. Jest wynikiem czynności prawnej między stronami (nie zawsze wierzycielem hipotecznym musi być bank).
Hipoteka przymusowa
Hipoteka przymusowa jest zaś tym typem obciążenia na jaki trzeba zwracać wyjątkową uwagę. Dlaczego? Ponieważ powstaje bez zgody właściciela, najczęściej na postawie jakieś tytułu wykonawczego albo zabezpieczenia, które wynika z jakiś decyzji sądowych, postanowień administracyjnych bądź innych zabezpieczeń roszczeń strony (często z urzędowego ramienia). Zaległości za niezapłacone faktury, nierozliczone składki ZUS czy fiskusa – to jedne z najbardziej typowych podstaw tej hipoteki.
Wpis do czwartego działu księgi wieczystej może (ale nie musi) również wynikać z przepisów prawa. Część teoretyków uznaje hipotekę ustawową jako szczególną formę hipoteki przymusowej, natomiast w związku z tym że powstaje ona w momencie wejścia w życie ustawy, a nie w momencie wpisu (art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), nadaje się jej szczególny charakter.
Hipoteka łączna jako szczególna forma hipoteki umownej
Często też można spotkać się z pojęciem hipoteki łącznej, która to ma takie same kategorie jak wymienione wyżej, natomiast zabezpiecza ona jedną wierzytelność na dwóch lub więcej nieruchomości. Przykładem może być kredyt hipoteczny udzielony na mieszkanie z udziałem w innym lokalu, np. hali garażowej. Hipoteka zazwyczaj będzie wpisana zarówno na lokal, jak i na udział w hali, zatem będzie ona łączna.
Znaczenie rodzaju hipoteki oraz przede wszystkim określenie wierzytelności jaką zabezpiecza jest kluczowa przy próbie identyfikacji potencjalnego ryzyka transakcyjnego. Do zakupu nieruchomości wymagane jest uzyskanie konkretnego zaświadczenia, które ujawni wielkość kwot jakie będą niezbędne do „wyczyszczenia” działu IV księgi wieczystej. Jeśli nie mamy stosownej wiedzy w tym zakresie, aby zrobić to odpowiednio, warto poprosić o pomoc pośrednika w obrocie nieruchomościami, który odpowiednio zabezpieczy transakcję.
Co nieco o hipotekach mówiliśmy w tym odcinku "Stu pytań do ...":