Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości to pierwsze i jedno z podstawowych działań każdego specjalisty z zakresu nieruchomości – czy to pośrednika, zarządcy jak również eksperta czy rzeczoznawcy majątkowego. W związku z tym, że przedmiotem szeroko pojętego obrotu nieruchomościami jest prawo do nich, należy dokładnie sprawdzić jaki jest jego aktualny stan.

Zacznijmy od księgi wieczystej

Pierwszym i najbardziej popularnym dokumentem do tej czynności jest oczywiście księga wieczysta. Zresztą sama ustawa o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 roku i jej pierwszy artykuł mówi następująco: „(...) Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości”. Zatem to ustawodawca sam wskazuje od czego powinniśmy zacząć. Księgi można sprawdzać na ogólnodostępnej stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości – ekw.ms.gov.pl

Sama księga wieczysta składa się z czterech działów: pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością, drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego, trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek do którego przeznaczony jest dział czwarty.

Jakie są „najpopularniejsze zagrożenia”, które możemy wyczytać z księgi wieczystej?
1. Przedmiotowa działka nie jest objęta tą księgą - ktoś ma prawo do innej nieruchomości niż w rzeczywistości (informacje z działu I)
2. Brak określonej służebności przejazdu w przypadku pośredniego dostępu do drogi publicznej, o ile jest on zapewniony w ten sposób (informacja o służebności związanej z przedmiotową nieruchomością jest zawarta w dziale I-Sp)
3. Właściciel nieruchomości to inna osoba niż powinna być (informacja o tym jest w dziale II)
4. Wpisy roszczeń do działu III, szczególnie różnego rodzaju ostrzeżenia ze strony sądów czy reprezentujących ich komorników
5. Hipoteki przymusowe zawarte w dziale IV (najczęściej ze strony fiskusa czy ZUS-u)

Oczywiście, w przypadku wyżej opisanych problemów sprawę należy wyjaśnić i zmusić stronę do okazania stosownych dokumentów, które wyjaśnią zaistniałą sytuację. Może również występować sytuacja, w której zapisy w księdze nie będą aktualne, a właściciel czeka na jej sprostowanie/dopisanie/wykreślenie wpisów. Jest to możliwe, gdyż jakikolwiek wpis/zmiana do księgi wieczystej trwa jakiś czas (niegdyś w Gdańsku około rok czasu). Przy złożonym wniosku wieczystoksięgowym automatycznie pojawia się wzmianka o takiej czynności. Weryfikacja stanu prawnego ma za zadanie sprawdzić takie zapisy.

Inne dokumenty pozwalające ocenić stan prawny

Wspominaliśmy też o tym, że w przypadku jakiś niezgodności w księdze warto poprosić właściciela o dokumenty stwierdzające inny stan rzeczy. Jednym z podstawowych są akty notarialne nabycia nieruchomości. Są one również bardzo ważne przy potencjalnym obrocie, gdyż księgi wieczyste nie zawierają wszystkich niezbędnych informacji dotyczących danej nieruchomości. Potencjalne roszczenia czy nieoczywiste obowiązki wynikające z treści tego dokumentu obowiązują nie tylko sprzedającego, ale mogą również dotyczyć kupującego. Zatem odpowiednia weryfikacja aktu to kolejna z podstaw działania każdego pośrednika.

Nie warto zapominać o innych dokumentach urzędowych: wypisów czy wyrysów z ewidencji gruntów i budynków, różnego rodzaju zaświadczeń dot. planu miejscowego, uproszczonych planów urządzenia lasu, rewitalizacji, dostępu do drogi publicznej czy skarbowych, jeśli jest taka potrzeba. Część z tych dokumentów to niezbędne elementy do umowy kupna/sprzedaży, a inne to cenne źródło informacji o nieruchomości, które też czasem narzuca konkretne ramy postepowanie (np. prawo pierwokupu).

Braki/błędy należy uzupełnić/sprostować

Dokumenty nie powinny być ze sobą sprzeczne, tj. ich treść powinna się wzajemnie pokrywać w najbardziej fundamentalnych kwestiach. W przeciwnym wypadku dążymy do ustalenia stanu faktycznego lub w przypadku potwierdzonej niezgodności w księdze wieczystej – do jej sprostowania.

Sama weryfikacja stanu prawnego nieruchomości to nie koniec zadań pośrednika w obrocie nieruchomościami, a jedynie ich początek. Aby dobrze obracać nieruchomość na rynku, trzeba dążyć do jak największej wiedzy na jej temat, żeby móc z niej wydobyć to co najlepsze i jak najkorzystniej zaprezentować. Bez sprawdzenia podstaw dalsze kroki są jednak chodzeniem po omacku.

O tym co przygotować na spotkanie z pośrednikiem mówiliśmy tutaj: