Wycena nieruchomości to bardzo trudne zadanie ze względu na mnogość czynników wpływających na wartość nieruchomości i płynną zmienność uwarunkowań związaną z rynkiem na którym są obracane. Tak naprawdę to rzeczoznawcy oszacowują wartość, bo nikt nie jest w stanie jest precyzyjnie wyznaczyć. Jak zatem wygląda ten proces?

Rodzaje wartości nieruchomości

Aby zrozumieć zasady samego określania wartości, trzeba zacząć od ich rodzajów. Dwie podstawowe: wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa są próbą odzwierciedlenia tego ile za nieruchomość powinna być warta.

Wartość rynkowa zgodnie z brzmieniem definicji z ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. to „szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej ”. Czyli w zasadzie – ile w normalnych warunkach otrzymamy przy sprzedaży za daną nieruchomość.

Wartość odtworzeniowa zaś to kwota „równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia”. Próbując przełożyć to na konkretną sytuację – ile zapłacę za wybudowanie danej nieruchomości odejmując od tego jej zużycie. I o ile tutaj wycena jest praktyce dość łatwa, tzn. liczymy zgodnie z kalkulatorami budowlanymi, jakie są koszty wybudowania takiej nieruchomości i pomniejszamy ten wynik o odpowiednią liczbę procent w zależności od stanu i wieku obiektu, tak w przypadku wartości rynkowej – zasady są zupełnie inne.

Jak wyznaczyć wartość rynkową?

Główne zadanie przy wyznaczaniu wartości rynkowej dotyczy określenia kwoty jaką ktoś byłby w stanie zapłacić za daną nieruchomość. Najprostszą, a zarazem najlepszą metodą jest znalezienie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych sprzedawanych w ostatnim czasie. Później ich odpowiednie zmniejszenie (jeśli ma gorsze cechy – jest w gorszej lokalizacji, w niższym standardzie itp.) lub powiększenie (gdy jest pod względem cech lepsza niż określana), a na końcu podliczenie średniej z tych dopasowanych cen. W dużym uproszczeniu to właśnie tak obliczana jest wartość rynkowa w podejściu porównawczym.

Jak wyznaczyć wartość odtworzeniową?

Jeśli nie można znaleźć podobnych nieruchomości, a wiemy że jej posiadanie może przynieść aktywny zysk, można zastosować podejście dochodowe – określając cenę nieruchomości przez pryzmat potencjalnego zysku z nieruchomości. Tutaj wycena jest nieco trudniejsza, gdyż trzeba określić potencjalny przychód z nieruchomości, pomniejszyć go o regularne koszty i możliwe straty (czyli obliczyć dochód), a wyliczone przychody skapitalizować lub zdyskontować w czasie.

Należy jednak pamiętać, że wartość nieruchomości musi być określana dla konkretnego celu. Od niego zależy konkretny rodzaj wartości oraz wybór podejścia, metody i techniki wyceny rzeczoznawcy. Opisane wyżej sposoby to spore uproszczenie tego co robi rzeczoznawca, który bazuje na odpowiednich przepisach prawa, standardach zawodowych, odpowiedniej literaturze czy danych z szeroko pojętego rynku nieruchomości.

Zwykły konsument tego rynku widzi tylko część uwarunkowań, które należy uwzględnić w procesie wyceny. Tylko eksperci w danej dziedzinie są w stanie wyłapać, zauważyć i określić odpowiednie korelacje między konkretnymi cechami, a ich przełożeniem na dany przypadek. Rzeczoznawca próbuje przełożyć na język liczb i wartości, to co zwykli przeciętni uczestnicy rynku mogą zrobić przy określonej sytuacji (cel) i estymuje potencjalną kwotę transakcyjną na podstawie posiadanych danych (czyli - ile są w stanie zapłacić).

O rzeczoznawcach mówimy m.in w tym materiale video: