Zawieranie umowy przedwstępnej to jeden z podstawowych elementów zabezpieczenia przyszłej transakcji. Jej zapisy mają określać zasady zawarcia, określenie dat i warunków jej realizacji. To gwarancja, jak również również obowiązki – zarówno dla kupującego jak i dla sprzedającego.

Wydaje się zatem, że w przypadku braku możliwości zawarcia docelowej umowy, takie rozwiązanie jest dobre dla obu stron. Oczywiście o ile obie strony mają stanowczy zamiar finalizacji takiej transakcji. Konsekwencje niedopełnienia jej zapisów, mogą być dotkliwe dla nierzetelnej strony.

Czym jest umowa przedstępna?

Ogólnie w polskim prawie istnieje pojęcie swobodnego zawierania umów. Określone jest w art. 353 Kodeksu cywilnego - „(...) Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”. Wynika zatem, że nie ma podanego katalogu tego co można w takiej umowie wpisać. Określone jest jedynie (zresztą dość ogólnikowo) czego nie można zawrzeć w jej treści.

Ustawodawca jednak postanowił uszczegółowić czym jest umowa przedwstępna. Określił to w Kodeksie cywilnym: „ (…) umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”. Mamy zatem dwie rzeczy obligatoryjne w jej treści – zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej (sztywna deklaracja podjęcia zobowiązania przez strony) oraz określenie istotnych postanowień (m.in. ceny czy terminów).

Jednak co się stanie, jeśli ktoś będzie się uchylał od jej zapisów?

Nie zapomniał o tym ustawodawca w następnym artykule Kodeksu cywilnego: „(...) Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. (...)”. Zatem najprościej ujmując, możemy rościć odszkodowanie za niezawarcie umowy. Dochodzenie roszczenia powinniśmy poprzedzić pisemnym wezwaniem do realizacji umowy.

Natomiast to nie wszystko. Istnieje również „silniejszy” skutek w przypadku niesubordynacji przy wykonywaniu zapisów umowy przedwstępnej. Wracamy do ustawy, która określa, że „(...) gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej”. Wynika z niej, że możemy zmusić do zawarcia umowy (zapewne w drodze sądowej), mimo braku woli drugiej strony.

Oczywiście to działa również w dwie strony. Strona kupująca również może też zachować się niepoważnie i chcieć „się rozmyślić”. Zasady jednak są takie same – za niedotrzymanie warunków umowy można rościć odszkodowania czy zmusić do zawarcia umowy, zgodnie oczywiście z warunkami określonymi w umowie przedwstępnej.

Jakie inne korzyści daje nam umowa przedwstępna?

Dla gwarancji zabezpieczenia naszej umowy, roszczenie związane z zawarciem umowy przedwstępnej można zapisać w treści księgi wieczystej (w dziale III). W przypadku ewentualnych roszczeń, warto posiadać umowę przedwstępną zawartą przed notariuszem lub poświadczoną przez niego. Dokument ten będzie miał wówczas niepodważalny charakter. W przypadku umowy zawartej pomiędzy stronami bez udziału notariusza istnieje ryzyko, że któraś ze stron będzie podważać jej treść.

Jak ją sporządzić?

Sama umowa przedwstępna powinna szczegółowo określać warunki zawarcia umowy przyrzeczonej. Dobrze doprecyzowany dokument będzie gwarantem jej wypełnienia w założony sposób. Forma ta zabezpieczy każdą ze stron. Przy dograniu szczegółów w sytuacji kupna/sprzedaży nieruchomości przyda rzetelny pośrednik, który doradzi obu stronom konkretne rozwiązania i będzie służył swoją teoretyczną i praktyczną wiedzą.

Warto zatem zawierać umowy przedwstępne, jeśli nie mamy możliwości zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli mamy prawie wszystko do transakcji, a potrzebujemy jedynie pojedynczych elementów (np. czasu na przygotowanie środków czy kredytu na zakup) to co stoi na przeszkodzie sztywnego uzgodnienia warunków? Zawieranie umów to rozważne i odpowiedzialne zachowanie na rynku nieruchomości.

O umowach przedwstępnych mówiliśmy w tym odcinku naszej serii „Sto pytań do ...”: