• Data dodania: 25.09.2022
  • Autor wpisu: Bocian Nieruchomości
Większość z nas mieszka w lokalach mieszkalnych. Własne mieszkania znamy doskonale. Nawet po omacku wiemy co i gdzie się w nim znajduje. Nieco mniej korzystamy z przestrzeni ogólnodostępnej w budynku czy na zewnątrz. Intuicyjnie wiemy, jakie funkcje mają konkretne pomieszczenia. Mało kto rozpatrywał konkretne pojęcia związane z budynkami. Zatem zróbmy to!

Piwnica, a suterena


Pojęcia te często się zacierają, a nie są to pojęcia tożsame. Definicje natomiast są w zasadzie bardzo konkretne i znajdują się w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zobaczmy zatem:
suterena - "kondygnacja budynku lub jej część zawierającą pomieszczenia, w której poziom podłogi w części lub całości znajduje się poniżej poziomu projektowanego lub urządzonego terenu, lecz co najmniej od strony jednej ściany z oknami poziom podłogi znajduje się nie więcej niż 0,9 m poniżej poziomu terenu przylegającego do tej strony budynku"

piwnica - "kondygnacja podziemną lub najniższą nadziemną bądź ich część, w których poziom podłogi co najmniej z jednej strony budynku znajduje się poniżej poziomu terenu"

Wniosek zatem jest dość prosty – są dwa faktory rozróżniające te pojęcia: wysokość posadzki w odniesieniu do terenu i występowanie okna. Teraz sprawa jest już prosta.

Pomieszczenie przynależne


Tutaj pomocny będzie inny przepis prawny – ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Mówi on, że „do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi””.

Zapis ustawowy daje konkretne przykłady takich pomieszczeń. Warto byłoby jednak zdefiniować czym w ogóle jest pomieszczenie. To wydzielona część konstrukcji budowlanej, za pomocą ścian lub innych elementów budowlanych. Zatem mocno upraszczając – to co jest w budynku lub na działce na której znajduje się nasz lokal, ma ściany, sufit i podłogę i jest do wyłącznego naszego korzystania – można nazwać pomieszczeniem przynależnym.

Części wspólne nieruchomości


Tutaj również intuicyjnie domyślamy się czym są części wspólne budynku. Zaliczymy do nich z pewnością klatkę schodowa, strych, rowerownie czy pralnie oddane do użytku mieszkańców. To jednak tylko część elementów wliczających się do tej kategorii. Aby wejść głębiej w temat, wróćmy do ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, gdzie te pojęcie zostało zdefiniowane.

„ (…) Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.”

Zatem katalog ten jest naprawdę szeroki i można do niego wliczyć nie tylko co wymienione powyżej, a takie elementy jak np. fundamenty, dach, instalacje wodne, kanalizacyjne czy nawet – co niektórych może zdziwić – również balkony czy loggie.

To dość kontrowersyjny punkt zapalny, gdyż z praktycznego punktu widzenia, balkon czy loggia to taki element budowlany z którego korzysta wyłącznie właściciel lokalu do którego przylega ten element. Zatem jak niby ma być za niego odpowiedzialny każdy mieszkaniec bloku (proporcjonalnie do udziałów)? Sprawa była na tyle kontrowersyjna, że zapadały różne wyroki sądów, zupełnie przeciwne w swojej interpretacji. O ile na co dzień, kiedy nic się nie dzieje, nie zwracamy na to uwagi, tak przy ewentualnych naprawach, remontach czy modernizacjach – kwestia ta jest o tyle drażliwa, że koszty za te czynności dzielą się proporcjonalnie pośród właścicieli. I jest to sporą kością niezgody. Nie mniej dziś mówi się o balkonie jako o części wspólnej nieruchomości.

Udziały w nieruchomości wspólnej


Często przy opłacaniu podatku od nieruchomości zastanawiamy się – dlaczego mam jakiś udział w nieruchomości wspólnej i jak się go oblicza. Odpowiedź jest prostsza niż się wydaje. Będąc właścicielem lokalu, jest on częścią jakiegoś budynku i leży na jakimś gruncie. W związku z tym, że mam możliwość korzystania z jego części wspólnych i działki (i też konieczność, bo lokal nie jest umieszczony w "chmurze") konieczny jest podział we własności tego budynku i gruntu, który jest logicznym ciągiem przyczynowo-skutkowym tego co wyżej napisałem.

Okej, wszystko super, ale skąd są te ułamki? Wróćmy zatem do najczęściej dziś przywoływanej – ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Sposób liczenia tych udziałów określa następująco:
„Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.”

Brzmi skomplikowanie, ale uprośćmy to do jednego wzoru:
udział w nieruchomości wspólnej = powierzchnia użytkowa lokalu (z pomieszczeniami przynależnymi) / suma wszystkich powierzchni użytkowych lokali (z pomieszczeniami przynależnymi)
Pokażę to na prostym przykładzie – w nieruchomości są cztery mieszkania (dla uproszczenia nie ma pomieszczeń przynależnych). Pierwsze liczy 30 m2, drugie 40 m2, trzecie 50 m2, a czwarte 60 m2. Zatem łącznie to 180 m2 i jest to suma wszystkich powierzchni użytkowych. Mamy mianownik do poszukiwanego ułamka, a licznikami będą powierzchnie danego lokalu. I tak – lokal nr 1 ma udział 30/180 (oczywiście można to skracać itd.), lokal nr 2 ma 40/180 udziału, lokal nr 3 50/180 udziału, a lokal numer 4 60/180 udziału. Łącznie suma wszystkich udziałów musi dawać 1.

Kilka haseł rozjaśnienia powinno nam pomóc w rozumieniu pewnych mechanizmów czy działania poszczególnych zarządców i administratorów naszej nieruchomości, bo bardzo często muszą oni tą wiedzę przekazywać i przypominać mieszkańcom prowadzonych przez nich nieruchomości. Wiedza ta też jest pomocna w obrocie nieruchomościami, gdyż tam gdzie nieruchomości – tam są zagadnienia, których znajomość jest potrzebna do świadomych wyborów na rynku nieruchomości.

Zapraszamy na odcinek z naszej serii "Sto pytań do...", gdzie delikatnie poruszylismy ten temat: