Wnikając coraz głębiej w świat rynku nieruchomości i mechanizmów nim rządzących pojawia się coraz więcej konkretnych, specjalistycznych pojęć w większości nieznanych przeciętnemu Kowalskiemu. Jednym z nich jest pojęcie ekspektatywy.

Czym zatem jest te hasło i kiedy mamy z nim do czynienia w praktyce?

Etymologia słowa ekspektatywa pochodzi, jak wiele tego typu pojęć z języka łacińskiego. Wyraz expectatio oznacza ogólnie pojęcie oczekiwania. I tłumaczenie te ma wiele wspólnego z faktycznym znaczeniem naszego hasła.
Ścisłej definicji próżno szukać w przepisach prawnych, chociaż pojęcie te jest wymienione m.in. w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 r. W skrócie – ekspektatywa prawa jest pewnego rodzaju wierzytelnością przyszłą, czyli roszczeniem do prawa, które powstanie po spełnieniu określonych warunków.
Łatwo zatem przejść do łatwego przykładu ekspektatywy na rynku nieruchomości. Jest to po prostu roszczenie do tworzonej nieruchomości, która jeszcze nie istnieje.

Najczęstszy przypadek – to kupowanie mieszkania od dewelopera.

W tym przypadku to umowa deweloperska, udokumentowana wpisem do działu III księgi wieczystej gruntu na którym realizowana jest taka inwestycja, w sposób klasyczny spełnia warunki definicji, tworząc zobowiązanie nazywane właśnie ekspektatywą prawa własności. Roszczenie to wygasa z momentem stworzenia i przeniesienia prawa własności, o którym mowa w treści tej umowy.

Warto podkreślić, że prawo to powstaje nie z momentem aktu notarialnego wydzielenia i przeniesienia prawa własności lokalu – a z momentem założenia księgi wieczystej (która to powstaje poprzez złożenie wniosku wieczystoksięgowego w ramach tego aktu). Jest to o tyle istotne, że często w powszechnym przekonaniu tym momentem otrzymania własności staje się dzień odbioru technicznego lub aktu notarialnego. W tych momentach bierzemy jedynie na siebie obowiązki wynikające z posiadania takiej nieruchomości, co jest opisane w stosownych aktach czy protokołach (m.in. opłaty itd.).

Warto wspomnieć od strony technicznej, że prawo to wymaga formy pisemnej, jest zbywalne oraz dziedziczne (chyba że strony w ramach umowy zastrzegają sobie inaczej). W przypadku ekspektatywy dotyczącej nieruchomości wymaga się formy aktu notarialnego. Zatem przykładowo, cesja umowy deweloperskiej jest również pewnego rodzaju przeniesieniem ekspektatywy prawa własności lokalu, który zostanie wybudowany w ramach tej umowy.

Natomiast w istocie prawa ekspektatywa jest pojęciem znacznie szerszym. Rozumienie pierwotnej definicji pozwoli na kompleksowe rozumienie tego hasła. W związku z mnogością różnorakich sytuacji, prawo takie może obejmować różne inne sytuacje na rynku nieruchomości (np. otrzymanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), ale nie tylko.

O ekspektatywie mówiliśmy też w tym filmiku: