Aby dobrze zrozumieć o co chodzi w jakiejkolwiek dziedzinie życia należy szczegółowo zdefiniować podstawowe pojęcia dotyczące tej sfery. Często pewne rzeczy opisujemy intuicyjnie. Z praktyki wiemy czym są, jak je odróżnić od innych haseł i jak je stosować w praktyce. I trzeba przyznać, że o ile takie podejście do wielu przypadków jest wystarczające, tak właśnie te detale pozwalają odróżnić laika od specjalisty. Modelowym przykładem jest zdefiniowanie wartości nieruchomości.
Jakie są jej rodzaje i czym się od siebie różnią?
Zacznijmy zatem od tej najpopularniejszej -
wartości rynkowej. Zgodnie z brzmieniem art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. wartość rynkowa nieruchomości to
"szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej".Analizując treść tej definicji widzimy kilka faktów na które w intuicyjnym rozumieniu nie zwracamy uwagi:
- Cena nie musi równać się wartości.
- Nie każda transakcja na wolnym rynku jest transakcją spełniającą warunki wartości rynkowej.
- Zero-jedynkowe określenie czy dana wartość jest wartością rynkową, jest z pozycji laika trudne do jednoznacznego ocenienia.
A co jeśli mamy problem z określeniem wartości rynkowej?
Z pomocą przychodzi opcja pomocnicza -
wartość odtworzeniowa. Najprościej ujmując, zgodnie z brzmieniem wyżej cytowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość ta jest równa kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Precyzyjne określenie jest łatwiejsze ze względu na możliwość zastosowania kosztorysowania.
Oczywiście w różnego rodzaju literaturach, standardach i ustawach znajdziemy inne rodzaje wartości. Dla zwykłego przeciętnego Kowalskiego mają marginalny wpływ i są bardziej zagadnieniami branżowymi. Poniżej wymieniamy te najbardziej popularne:
- bankowo-hipoteczna - odzwierciedlająca poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako zabezpieczeniem zobowiązania,
- godziwa - mająca głównie zastosowanie w rachunkowości, zazwyczaj tożsama z wartością rynkową,
- indywidualna (lub inwestycyjna) - wyliczana na podstawie określonych założeń inwestora związana z potencjalnymi zyskami z inwestycji,
- katastralna - określona na podstawie powszechnej taksacji (na cel wyznaczenia podatku katastralnego)
- ubezpieczeniowa - pokazująca górną granicę odpowiedzialności ubezpieczyciela za szkody na nieruchomości,
- dla wymuszonej sprzedaży - najprawdopodobniejsza kwota sprzedaży, kiedy sprzedający znajduje się pod presją sprzedaży.
Przy określaniu wartości nieruchomości niezwykle pomocny może być rzeczoznawca majątkowy. To właśnie on ma odpowiednie znawstwo i umie analizować rynek. I o ile przy prostszych transakcjach, takich jak np. obrót typowym mieszkaniem w popularnej lokalizacji jego usługi wydają się zbyteczne, tak przy nietypowych nieruchomościach jego wiedza może być bardzo przydatna.
Widzimy zatem, że intuicja może być bardzo zawodna. Przy tak dużych kwotach jak w wypadku nieruchomości, nie warto działać tylko na wyczucie. Dlatego zaleca się podeprzeć opinią eksperta - jeśli nie rzeczoznawcy majątkowego, to przynajmniej doświadczonego i obeznanego na rynku pośrednika, który odpowiednio doradzi przy ewentualnym zakupie czy inwestowaniu w tej branży.
Poniżej wideo w którym mówimy o wartości rynkowej:
