Prawo powinno regulować zasady życia społeczno-gospodarczego, ułatwić je i zabezpieczyć przed potencjalnymi zagrożeniami. Ze względu jednak na złożoność naszego codziennego funkcjonowania oraz interesy różnych stron bywa ono zbyt skomplikowane, nie dość doprecyzowane czy w samym brzmieniu niepoprawne.

Przekłada się to też na rynek nieruchomości, który ma swoje prawne wady i niedociągnięcia. Oczywiście, pewnych rzeczy nie da się zmienić jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki, ale nad częścią przepisów można popracować, aby usprawnić istniejące systemy czy ustawowe zapisy. Dlatego przedstawiamy pewne propozycje zmian, które naszym zdaniem, poprawiłyby, usprawniły czy zabezpieczyłyby szeroko pojęty obrót nieruchomościami.

Realne wprowadzenie ZSIN

Już od dawna mówi się o wprowadzeniu Zintegrowanego Systemu Informacji o Nieruchomościach (ZSIN), który miałby połączyć różne systemy ewidencyjne w jeden spójny twór. Często spotykamy się dziś z sytuacją gdzie dane w różnych systemach nie są ze sobą zbieżne, a ich prostowanie wymaga czasu i przejścia drogi formalnej. Zdecydowanie lepsze byłoby istnienie jednego rozwiązania, gdzie dane wzajemnie by się uzupełniały, a przy okazji chęci ich pozyskania, wszystko byłoby umieszczone w jednej, spójnej bazie. Dopóki jednak nie ma ZSINu, niezbędne wydaje się usprawnić procedury związane z księgą wieczystą. Niezrozumiale długo trwa założenie księgi wieczystej czy też zmiana w jej treści. Ewidencja gruntów aktualizuje informacje znacznie szybciej, a zakres informacji i podstawy do zmiany są właściwie takie same.

Ochrona praw właścicieli nieruchomości

Coraz częściej i głośniej mówi się o wprowadzeniu przepisów dotyczących ochrony praw właścicieli nieruchomości. Ma to swoje podstawy, gdyż często można usłyszeć o sytuacjach związanych z uporczywymi lokatorami czy innymi problemami właścicieli wynajmowanych/dzierżawionych nieruchomości. W związku z istnieniem ustawy o ochronie praw lokatorów, wydaje się zasadne przygotowanie ustawy która ustala prawa tej drugiej strony, szczególnie że są one tylko ogólnikowe, a ich interpretacja jest bardzo szeroka.

Depozyt gwarancyjny na rynku wtórnym

Ciekawym pomysłem są dodatkowe zabezpieczenia transakcji na rynku wtórnym, który oczywiście jest dość bezpieczny, ale zawsze można znaleźć potencjalne punkty zapalne, które mogą być problemem, jeśli jedna ze stron chce oszukać tą drugą. Konstrukcja umowy kupna/sprzedaży nieruchomości oparta o klauzulę wykonalności (art. 777 kpc), zabezpiecza interesy stron w zakresie przekazania środków i wydania nieruchomości, natomiast ciekawą opcją wydaje się szersze zastosowanie depozytu notarialnego, gwarantującego wypłatę środków które na dzień aktu – znajdują się u bezstronnej osoby, jaką jest właśnie notariusz i mogą zostać wypłacone po zrealizowaniu zapisów aktu notarialnego.

Zmiany w ustawie deweloperskiej

Reputacja deweloperów jest w Polsce skrajnie niska. Ze względu na liczne niedoróbki, opóźnienia czy po prostu – niesłowność, zakup na rynku pierwotnym jest w oczach wielu znacznie większym ryzykiem niż z rynku wtórnego. Wynikające z umowy deweloperskiej przelewy zgodnie z harmonogramem płacimy nie bezpośrednio do dewelopera, zaś na fundusz inwestycyjny, który najczęściej ma formę otwartą, tzn. środki są wypłacane po wykonaniu określonego zakresu prac (np. doprowadzenie do stanu surowego). System ten jednak nie jest specjalnym motywatorem dla inwestora. Jego likwidacja na rzecz konieczności prowadzenia zamkniętego funduszu inwestycyjnego (całość środków wypłacanych po wybudowaniu) spotkałaby się z ostrym sprzeciwem deweloperów i być może przedrożyłaby koszty, ale jednocześnie byłaby bardzo solidnym zabezpieczeniem dla nabywców.

Konieczność wprowadzenia planów miejscowych dla całych gmin

Wiele razy słyszeliśmy o likwidacji decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i konieczności opracowania planów miejscowych przez gminę na cały jej obszar. Być może przychodzi czas, żeby taką zmianę wprowadzić. Ułatwiłoby to i przyspieszyło proces budowlany, a jednocześnie pomogłoby to uporządkować kwestię ładu przestrzennego. Dodatkowo, kupując działkę wiedzielibyśmy więcej na temat tego co będzie znajdować się w najbliższym sąsiedztwie. Dziś tej przyszłości bez planu miejscowego nie możemy być pewni.

Komputeryzacja procesów urzędowych, w tym części usług notarialnych

Postęp technologiczny powinien coraz mocniej wkraczać w świat procedur i praw związanych z nieruchomościami. Katalog czynności, które można dziś wykonać online jest coraz szerszy, natomiast ze względu na naszą wysoką mobilność i coraz wyższym poziomem zabezpieczeń, można iść w tym kierunku dalej. Wnioski do ksiąg wieczystych, wydawanie większej ilości decyzji/zaświadczeń przez ePUAP, a być może nawet część usług notarialnych, w tym np. umowy najmu okazjonalnego – to rzeczy które można byłoby próbować implikować do świata wirtualnego, co pozwoli zaoszczędzić sporo czasu zarówno klientom/petentom, ale również urzędnikom czy notariuszom.

Wprowadzenie urzędowej profesjonalnej licencji pośrednika

Uwolnienie zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości, wywołało spore niezadowolenie doświadczonej części branży, która obawiała się obniżenia poziomu i rangi tych zawodów. Oczywiście to nie dyplom, a doświadczenie i konkretny know-how w tej dziedzinie pozwala na odpowiednie wykonywanie tego zawodu. Aby odróżnić amatora od fachowca, potrzebny byłby system pozwalający na możliwość zdobycia uprawnień zawodowych, wydawanych przez ustanowioną rządowo komisję (tak jak było przed deregulacją), które miałby odpowiednią rangę i podkreślałyby sporą wiedzę specjalistyczną. Natomiast ważne, aby przepisy nadal pozwalały na pracę osób bez uprawnień, szczególnie na początkowym etapie nauki zawodu. To właśnie praktyka uczy najlepiej pośrednika.

Oczywiście, takich zmian można wymyślać jeszcze dużo. Powyższe propozycje to tylko przykłady. Prawo musi dostosowywać się do otaczającej go rzeczywistości i regulować zasady w nim obowiązujące. Zatem niezbędna jest ciągła praca nad ulepszaniem i spory głos w tej dyskusji powinni mieć praktycy, który na co dzień spotykają się z rzeczami, które można by było polepszyć. To właśnie jest podstawą rozwoju.

O tym co można byłoby zmienić w obrocie nieruchomościami mówiliśmy tutaj: