Kwestie dotyczące spadków, testamentów czy innych majątkowych związanych z odejściem osób (szczególnie nam bliskich) są bardzo delikatne i często problematyczne. Pieniądze potrafią bardzo skutecznie skłócić rodziny czy grona przyjaciół. Dlatego tak ważne jest jasne określenie ewentualnego
podziału majątku po śmierci.

Coraz częściej i otwarcie mówi się o regulowaniu własności nieruchomości nie w ramach spadku czy testamentu, a jeszcze za życia – w ramach służebności osobistej lub umowy dożywocia. Czym są te pojęcia i jakie są między nimi różnice?

Jak rozróżnić te pojęcia?

Aby odpowiednio zdefiniować te hasła sięgnijmy do niezawodnego Kodeksu cywilnego, gdzie oba pojęcia są opisane. Art. 296 KC określa, że „(…) nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).”. Dodatkowo – „(…) zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia
społecznego i zwyczajów miejscowych.”.

Wynika z tego zatem, że służebność osobista to obciążenie przedmiotowej nieruchomości na rzecz jakieś osoby fizycznej w określony sposób lub zgodnie ze zwyczajowym podejściem. Służebność ta jest ważna do śmierci lub do dnia osobistego jej odwołania przez osobę na której rzecz był ustanowiona. Nie jest zbywalna czy dziedziczna.

Co zaś z umową dożywocia? Wróćmy do Kodeksu cywilnego, gdzie w tytule XXXIV, dziale II opisana jest jej forma: „(…) Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. (…) Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych.”

Konsekwencje umowy dożywocia

Zatem analizując te zapisy, umowa dożywocia może być ściśle związana ze służebnością osobistą, gdyż w ramach tej umowy często takową się zawiera. Wyżej opisana umowa najczęściej przybiera formę sprzedaży danej nieruchomości dla określonej za służebność osobistą sprzedawanego mieszkania wraz z „dożywotnym utrzymaniem”, pomocą oraz odpowiednim zajęcie się ewentualnym pogrzebem.

Zapisy czy służebności osobistej czy umowy dożywocia (będąca rozszerzoną formą tej pierwszej) są pewnego rodzaju gwarantem tego, że dana nieruchomość jest i będzie w niezagrożonym posiadaniu potencjalnego zbywcy. Często na tego typu umowy decydują się osoby starsze, które albo chcą uregulować kwestie właścicielskie przed śmiercią (żeby nie było sporów i rozwlekłego postępowania spadkowego) albo rozdzielić posiadany majątek w inny sposób niż zwyczajowo przyjęty.

Sprzedaż ze służebnością osobistą lub umowa dożywocia ma jeszcze jeden ważny skutek. W przypadku zbycia nieruchomości bliskim nie będzie przypadał zachowek. Gdyby majątek był przekazany np. w testamencie – wtedy uprawnieni mogli by o niego walczyć.

O tym zagadnieniu mówimy m.in. na naszym kanale YouTube - zapraszamy: