Odpowiednie definiowanie podstawowych pojęć na rynku nieruchomości pozwala na ich właściwą interpretację. Konkretna wiedza bywa niezbędna, aby nie popełnić błędu przy zakupie czy nie dać się po prostu oszukać. W dosłownym pojęciu niektóre hasła są traktowane jako tożsame, a co jest sporym błędem z którego mogą wynikać potencjalne problemy. W poniższym wpisie wyjaśnimy i omówimy różnice w kilku takich parach pojęć.

Własność, a użytkowanie wieczyste

Podstawą precyzyjnego określenia różnic w przypadku takich haseł są oczywiście zapisy prawne. Przy rozróżnieniu własności od użytkowania wieczystego należy zacząć od tego, że obydwa są prawami rzeczowymi i że dla przeciętnego Kowalskiego – różnice pomiędzy tymi hasłami są minimalne.

Sięgnijmy zatem do Kodeksu cywilnego, gdzie zdefiniowane jest prawo własności: „(...) w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”.

A co przepis ten mówi o użytkowaniu wieczystym? „(...) Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa (...) a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.(...) W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.”.

Różnice zatem są dość proste do zauważenia. Użytkowanie wieczyste to prawo, w którym grunty będące własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, są przekazywane w ramach zawarcia umowy (trwającej maksymalnie 99 lat) konkretnym użytkownikom, które mają być przeznaczone na konkretny cel. Za prawo użytkowania wieczystego wnosi się stosowne opłaty, a za własność – podatek od nieruchomości. Wybudowany na działce oddanej w użytkowanie wieczyste np. budynek jest własnością użytkownika wieczystego.

Sprawa w przypadku użytkowania wieczystego na działkach o przeznaczeniu mieszkaniowym jest już właściwie zamknięta. Ustawą o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów z 20 lipca 2018 roku grunty takie zostały przekształcone na własność na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a prawo własności lokalu

W przypadku rozróżnienia pomiędzy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, a jego własnością różnice są nieco większe. Definicja własności jest podana wyżej (w tym jednak wypadku dotyczy lokalu i udziale w nieruchomości gruntowej zabudowanej). Co do drugiego z haseł – mamy do czynienia nie z prawem rzeczowym, a ograniczonym prawem rzeczowym, który jest określany na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 r.

Przede wszystkim różnica dotyczy prawa w nieruchomości wspólnej (którego nie ma) a sam lokal, jak i budynek – jest własnością spółdzielni mieszkaniowej, w której dany członek ma prawo do lokalu i do korzystania z nieruchomości wspólnej. Prawo to jest dziedziczne, zbywalne i dla przeciętnego Kowalskiego różnice w codziennym stosowaniu są niewidoczne. Może być na nie założone księga wieczysta, ale nie musi. Przy tej formie prawnej z oczywistych względów nie płacimy podatku od nieruchomości (płaci go zawsze właściciel, czyli w tym wypadku – spółdzielnia). Szeroko pojętym zarządzeniem nieruchomością zajmuje się spółdzielnia, która w oparciu o głosy jej członków podejmuje i realizuje konkretne działania. Istnieje możliwość przekształcenia tego prawa w prawo własności, często za sporą bonifikatą.

Oba te prawa – zarówno użytkowanie wieczyste jak i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu są pojęciami „quasi-własności”, będącymi reliktami PRL-u. Ze względu na filozofię tego systemu większość rzeczy była państwowa. W związku z tym trzeba było utworzyć prawo, które gwarantowałoby obywatelom wyłączną i kontrolowaną formę korzystania. W wyniku tych działań powstały powyższe pojęcia prawne. Ich konstrukcja pozwala do dzisiaj z nich korzystać i traktować jako tak trochę jako własność. Natomiast tak jak w przypadku użytkowania wieczystego będzie się je docelowo usuwało z obiegu prawnego.

Najem, a dzierżawa

Najszybszy sposób rozróżnienia tych dwóch pojęć, to przytoczenie ich definicji. Pomocne i nieodzowne będą zapisy Kodeksu cywilnego. Poniżej definicje:

„Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. ”

„Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. ”

Różnica jest oczywista i polega przede wszystkim na kwestii pobierania pożytków, czyli czerpania zysków z posiadania tego prawa. Oprócz tego są też różnice dotyczące formy i czasu tego zobowiązania. W praktycznym podejściu – jeśli (przykładowo) rolnik odda swoją ziemię komuś w uprawę, to będziemy mieli do czynienia z dzierżawą (dzierżawca zbierze plon i na posiadaniu tej ziemi zarobi). Natomiast jeśli ten rolnik odda kawałek swojej posesji, żeby ktoś mógł tam np. parkować samochód to pewnie wynajmie ten teren (najemca będzie tylko parkował samochód i na tym nie zarobi).

O różnicach pomiędzy najmem i dzierżawą, mówiliśmy w tym odcinku serii „100 pytań do”: